서울 아파트값 — 9월 둘째 주~10월 셋째 주

먼저 요점만

1. 서울 아파트값이 89주 연속 오른 10월 셋째 주(19일 기준), 강남구와 서초구는 11주째 내리고 있었다. 한국부동산원 주간 조사에서 9월 둘째 주부터 여섯 주 동안 서울 전체는 매주 0.09~0.16% 올랐고, 강남구·서초구·송파구는 한 주도 빠짐없이 내렸다.
2. 오른 곳은 중랑·성북·서대문 같은 서울 외곽과 성남 분당구 같은 경기 남부였다. 10월 둘째 주(12일 기준) 분당구는 0.79% 올라 전국에서 가장 많이 올랐다.
3. KB부동산 월간 통계로는 10월 서울 아파트값이 0.61% 올라 올해 들어 가장 작은 오름폭이었다. 중개사무소에 앞으로 3개월 집값 전망을 묻는 KB 매매가격 전망지수도 서울이 112.8로 최근 6개월 중 가장 낮았다.

한눈에 보는 여섯 주

여섯 주 내내 서울 전체는 올랐고 강남3구는 내렸다. 표와 차트는 한국부동산원 주간 조사의 아파트 매매가격 변동률(전주 대비)이다. 한국부동산원에 따르면 이 조사는 부동산원 조사자가 표본 아파트의 가격을 전주 화요일부터 기준일인 월요일까지를 대상으로 매기는 것이고, 표의 날짜가 그 기준일이다. 결과는 그 주 목요일에 나오며(더스쿠프), 주 이름을 누르면 그 결과를 실은 일일 글로 간다. KB부동산 조사는 표본과 조사 주체가 다른 별개의 통계라 같은 주에도 숫자가 다르므로, 표와 차트에 넣지 않고 아래에 따로 적는다.

한국부동산원 주간 — 서울 전체와 강남3구

9월 둘째 주(14일 기준) 서울 아파트값은 0.16% 올라 84주 연속 상승했지만, 강남구(-0.36%)와 서초구(-0.26%)는 6주째 내리고 있었다. 머니투데이에 따르면 송파구도 0.12% 내려 강남3구가 함께 내렸다. 이어 9월 셋째 주(21일 기준) 서울은 0.13% 올라 85주 연속 상승으로 문재인 정부 때의 역대 최장 기록과 같아졌고, 파이낸셜뉴스(뉴시스)에 따르면 강남구(-0.42%)와 서초구(-0.37%)는 각각 193주, 192주 만에 가장 크게 내렸다.

다만 연속 기록에는 단서가 붙었다. 더스쿠프는 9월 20일, 84주 가운데 2주는 발표일인 목요일이 공휴일과 겹쳐 두 주치를 한꺼번에 낸 것이라고 짚었다.

9월 넷째 주(28일 기준)에는 서울 오름폭이 0.09%로 여섯 주 가운데 가장 작았고, 조세금융신문에 따르면 강남구 낙폭은 전주 -0.42%에서 -0.56%로 커졌다. 그런데 10월 들어 서울 오름폭은 다시 커졌다. 뉴스핌에 따르면 10월 첫째 주(5일 기준) 서울은 0.12% 올라 87주 연속 상승했고, 강남·서초는 9주 연속 내렸다.

10월 둘째 주(12일 기준)에는 서울이 0.16% 올라 88주 연속 상승했다. 파이낸셜뉴스에 따르면 강남3구는 모두 내렸지만 용산구는 2주 연속 내린 뒤 0.03% 올라 상승으로 돌아섰고, 같은 기사에서 우리은행 남혁우 연구원은 강남이 10주 연속 내리며 고가 아파트 밀집 지역을 중심으로 조정을 받고 있다고 말했다.

이어 10월 셋째 주(19일 기준) 서울은 0.13% 올라 89주 연속 상승했지만, 오름폭은 전주보다 줄었다. 머니투데이에 따르면 강남구(-0.31%)·서초구(-0.32%)·송파구(-0.13%)가 모두 내려 강남3구는 7주 연속 함께 내렸고, 그중 강남·서초는 11주 연속 내렸다.

해설 서울 변동률은 25개 구 전체의 값이라, 강남3구가 내린 주에도 나머지 구가 더 많이 오르면 상승으로 나온다. ‘89주 연속 상승’과 ‘강남·서초 11주 연속 하락’이 같은 주에 함께 나온 까닭이다.

한국부동산원 주간 — 서울 외곽과 경기 남부

강남3구가 내리는 동안 많이 오른 곳은 중랑·성북·서대문 같은 서울 외곽이었다. 머니투데이는 9월 둘째 주(14일 기준) 조사를 전하며, 대출 부담과 세제 불확실성이 이어지면서 실수요가 가격이 이미 높아진 강남3구·한강벨트 대신 인접한 하위 지역으로 옮겨 가는 모습이라고 썼다. 외곽 강세는 여섯 주 내내 이어졌고, 주마다 많이 오른 구로 중랑·성북·서대문이 거듭 나왔다.

• 9월 둘째 주(14일 기준): 중랑구 +0.51%, 서대문구 +0.47%, 성북구 +0.43%(머니투데이)
• 9월 셋째 주(21일 기준): 서대문구 +0.44%, 동대문·성북구 각 +0.39%(파이낸셜뉴스(뉴시스))
• 9월 넷째 주(28일 기준): 서대문구 +0.41%, 동대문·성북구 각 +0.36%(조세금융신문)
• 10월 첫째 주(5일 기준): 서대문구 +0.36%로 25개 구 가운데 가장 높았고 강북구 +0.35%(세계일보)
• 10월 둘째 주(12일 기준): 중랑구 +0.42%, 성북구 +0.41%(파이낸셜뉴스)
• 10월 셋째 주(19일 기준): 성북·서대문구 각 +0.36%(머니투데이)

서울 밖에서는 경기의 오름폭이 커졌다. 경기 전체가 9월 둘째 주 0.18%(EBN)에서 셋째 주 0.23%(파이낸셜뉴스(뉴시스))로 오름폭을 키웠고, 남부에서는 더스쿠프에 따르면 9월 둘째 주 수원 영통구가 0.61%로 전주(0.47%)보다 많이 올랐고, 파이낸셜뉴스(뉴시스)에 따르면 셋째 주(21일 기준)에는 1.09% 올랐다.

10월에는 서울 어느 구보다 많이 오른 곳이 경기 남부에서 나왔다. 파이낸셜뉴스에 따르면 10월 둘째 주(12일 기준) 성남 분당구는 0.79% 올라 전국에서 가장 많이 올랐고, 머니투데이에 따르면 셋째 주(19일 기준)에도 화성 병점구가 0.65%, 성남 분당구가 0.53% 올랐다.

비즈워치에 따르면 이유리 국토교통부 주택정책과장은 16일 정례 브리핑에서 토지거래허가구역 확대를 묻는 말에, 반도체 관련 사내대출 문제가 인근 지역에 미치는 영향까지 종합해 시장을 지켜보고 있다고 답했다.

KB부동산 — 월간·주간 통계와 전망지수

KB부동산 월간 통계로 10월 서울 아파트값은 0.61% 올라, 올해 들어 가장 작은 오름폭이었다. 뉴스웨이에 따르면 8월 1.14%, 9월 1.13%에서 오름폭이 줄었고, 강남구(-0.33%)와 서초구(-0.04%)는 내린 반면 노원구는 1.52%, 종로구는 1.32% 올랐다. 권역으로는 강북 14개 구가 0.90%, 강남 11개 구가 0.35%였고, 경기는 0.74%로 서울보다 많이 올랐다.

같은 뉴스웨이 기사에 따르면 시가총액이 큰 아파트 50개 단지로 만드는 KB선도아파트50지수는 98.8로 0.39% 내렸다.

중개사무소에 앞으로 3개월 집값 전망을 묻는 매매가격 전망지수에서도 강북과 강남이 갈렸다. 100을 넘으면 오른다는 응답이 내린다는 응답보다 많다는 뜻이다. 파이낸셜뉴스(뉴시스)에 따르면 9월 강북권은 124.9, 강남권은 108.9였고, 두 권역의 격차 16.0포인트는 2013년 4월 집계를 시작한 이후 가장 컸다. 격차는 6월 7.7포인트에서 석 달 내리 벌어졌다.

이어 10월에는 뉴스웨이에 따르면 강북이 118.8, 강남이 107.4로 둘 다 내렸다. 아주경제에 따르면 서울 전망지수는 112.8로 3.6포인트 내려 최근 6개월 중 가장 낮았지만, 100은 넘었다.

KB 주간 조사에서도 서울 오름폭은 줄어드는 쪽이었다. 머니투데이에 따르면 서울 상승률은 8월 31일 0.23%, 9월 7일 0.22%에서 9월 14일 0.20%로 3주 연속 낮아졌고, 강남구는 0.13% 내려 5주 연속 하락했다. 이어 10월 11일 발표된 주간 동향에서 서울은 0.15%로 전주(0.16%)보다 조금 낮았고, 강남구는 0.07% 내리고 서초구는 보합이었다고 머니투데이가 전했다.

정책 — 대출 규제와 주택 공급

10·15 대책 뒤인 지난해 11월부터 올해 8월까지, 서울 아파트 거래의 절반 넘게는 외곽에서 나왔다. 파이낸셜뉴스는 10월 14일 대책 1년을 짚으며, 대출 규제가 핵심인 이 대책이 15억 원 이하 주택의 대출을 최대 6억 원으로 묶었다고 전했다. 같은 기사에 따르면 이 기간 서울 아파트 거래의 56.7%가 외곽 12개 구에서, 16.4%가 강남3구와 용산에서 나왔다.

같은 대책으로 거래 허가도 넓어졌다. 국토교통부 공고 제2025-1219호에 따르면 서울 25개 구 전체와 성남 분당·수원 영통 등 경기 12곳의 아파트는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역이라, 주거지역에서는 토지 면적 6㎡를 넘는 아파트를 사고팔 때 허가를 받아야 한다.

한편 정부는 9~10월 공급 확대를 거듭 꺼냈다. 서울신문에 따르면 이재명 대통령은 9월 18일 기자회견에서 2022년부터 주택 허가와 착공이 절반으로 줄었다며 공급을 최대한 신속하게 늘리겠다고 했다. 같은 기사에 실린 국토교통부 통계로는 전국 주택 인허가가 2021년보다 지난해 29.1% 적었고, 착공은 절반 가까이 줄었다.

이어 데일리안에 따르면 대통령은 10월 20일 3기 신도시 인천 계양지구 간담회에서 공급 기준을 착공이 아니라 입주로 삼아야 한다고 했고, 같은 날 국무회의에서는 인허가와 착공 기간을 최대한 줄이는 ‘공급 전격전’을 주문했다. 간담회에서 홍지선 국토교통부 장관은 올해 수도권 착공 실적이 연말까지 목표의 81~88%에 그칠 것으로 보고했다.

공급 계획도 잇따랐다. 한국경제에 따르면 국토교통부는 9월 30일 서울 10개 구 11곳, 1만 8,000여 가구를 도심 공공주택 복합사업 후보지로 골랐고, 2027년 상반기 예정지구 지정과 2030년 하반기 착공을 목표로 한다. 머니투데이에 따르면 홍 장관은 10월 7일 국정감사에서 공공택지를 가장 빨리 착공하는 모델을 만들고 신규 택지를 확보해 착공 물량을 늘리겠다고 했다.

또 파이낸셜뉴스에 따르면 LH는 10월 11일 앞으로 3년간 서울 25개 구에서 매입임대주택 2만 528가구의 입주자를 모집한다고 밝혔고, 그중 청년 유형이 1만 4,558가구다. 매입임대주택은 LH가 새로 지은 주택을 준공 뒤 사들이거나 기존 주택을 사서 시세보다 낮은 임대료로 내주는 공공주택이다.

해설 이 기간 나온 공급 대책은 발언과 계획, 후보지 선정이었다. 9월 30일 고른 복합사업 후보지도 착공 목표가 2030년 하반기라, 당장의 매매가격보다 몇 년 뒤의 물량에 걸린 일이다.

다음에 볼 것

• 강남3구가 8주째 함께 내리는지. 10월 셋째 주(19일 기준) 강남3구는 7주 연속 함께 내렸고 강남·서초는 11주 연속 내렸다. 그사이 용산구는 10월 둘째 주(12일 기준) 상승으로 돌아섰다. 한국부동산원이 목요일마다 내는 주간 조사에서 10월 넷째 주(26일 기준)부터 강남·서초·송파 세 구의 변동률을 본다. 세 구가 모두 내리면 동반 하락이 8주째로 이어지는 것이고, 한 곳이라도 보합이나 상승이 나오면 용산처럼 하락이 끊기는 곳이 강남3구에서도 나온 것이다.
• 토지거래허가구역 밖의 경기 남부. 10월 셋째 주(19일 기준) 화성 병점구는 0.65%, 성남 분당구는 0.53% 올랐다. 분당은 이미 토지거래허가구역이지만 화성은 지정 대상에 없고, 국토교통부는 16일 허가구역 확대를 묻는 말에 시장을 지켜보고 있다고 답했다. 주간 조사의 경기 남부 구별 변동률과 함께, 국토교통부가 허가구역을 화성처럼 지정되지 않은 곳으로 넓히는지를 본다. 확대가 발표되면 정부 대응이 시장 점검에서 거래 허가로 넘어간 것이고, 발표가 없는 가운데 화성처럼 지정 밖 지역이 분당 같은 지정 지역보다 많이 오르는 주가 이어지면 허가구역 안팎의 오름폭 차이가 벌어지는 것이다.
• KB 11월 월간 통계의 서울 상승률과 전망지수. KB부동산 월간 통계로 서울은 10월 0.61% 올라 8월 1.14%, 9월 1.13%보다 오름폭이 줄었다. 서울 매매가격 전망지수는 112.8로 최근 6개월 중 가장 낮았지만 100을 넘었다. KB부동산이 내는 11월 전국 주택가격 동향에서 서울 상승률과 서울 전망지수를 본다. 상승률이 10월보다 낮으면 오름폭 축소가 석 달째 이어지는 것이고, 높으면 두 달 이어진 축소가 멈춘 것이다. 전망지수가 100 아래로 내려가면 내린다는 응답이 오른다는 응답보다 많아진 것이다.